Vender ou alugar um imóvel? Qual o melhor negócio para seu cliente?


Em tempos de crise como este pelo qual o país atravessa, as incertezas quanto ao futuro costumam ser uma realidade. Diante desse cenário, uma dúvida em particular é bastante compartilhada entre donos de propriedades: vender ou alugar um imóvel, qual a melhor opção?
Vender ou alugar um imóvel

A resposta para essa questão não é necessariamente simples, pois existe uma série de fatores que precisa ser considerada. Por isso mesmo, é importante que o profissional que atua na área esteja preparado para oferecer a orientação adequada a seus clientes.

Sabendo disso, apresentamos na sequência algumas dicas com os principais pontos que devem ser analisados. Veja!

Comece pelo cálculo da taxa de aluguel

Antes de qualquer outra coisa, é fundamental que se verifique o quanto é válido manter a locação da propriedade. Para isso, é necessário calcular a taxa de aluguel, que é o que determina qual a renda total da locação em um determinado período.

A partir desses números é possível avaliar se o valor obtido será maior ou menor que o rendimento de uma aplicação do valor de venda em um mercado como o financeiro, por exemplo.

Em uma comparação com o modelo de investimento mais conservador do mercado, que é a poupança, temos um rendimento na casa dos 0,5% sobre o valor da venda.

Partindo desse princípio, portanto, presume-se que para compensar, o rendimento de locação precisa ser superior a isso, do contrário a venda pode ser mais rentável.

Na prática, portanto, isso significa que um imóvel que tem preço de mercado de R$ 500 mil precisa render no mínimo R$ 2.500 ao mês no caso de locação. Isso sem considerar eventuais despesas com reparos e taxas, sobre o que também falamos na sequência.

Vale destacar que estamos falando de um modelo com base no investimento mais conservador e menos rentável do mercado financeiro, que é a poupança.

Leve em consideração as perspectivas de futuro

Como você deve ter imaginado, o valor de retorno entre vender ou alugar um imóvel não é o único ponto a ser considerado. Um bom profissional também precisa avaliar se o imóvel do cliente possui algum potencial para valorização.

Em caso afirmativo, é válido considerar a locação, ainda que os valores do aluguel não se enquadrem nos quesitos mencionados no primeiro tópico. Isso porque no médio/longo prazo isso se traduz em maiores lucros.

Entre os fatores úteis para considerar o potencial de valorização, destaca-se a análise do crescimento da área onde o imóvel se encontra. Além disso, também é válido levar em conta uma possível tendência positiva para o mercado imobiliário local.

A urgência na capitalização

Aqui temos outro fator extremamente importante que deve ser considerado na análise de capitalização com o imóvel. O proprietário tem urgência em obter um grande montante de dinheiro? Se a resposta for afirmativa, então a venda parece o melhor caminho.

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Todavia, é preciso alertar o dono sobre os riscos envolvidos em uma venda com caráter de urgência. O maior deles talvez seja a possibilidade de fazer um negócio ruim, já que eventualmente é preciso ceder a descontos mais generosos para fechar a negociação rapidamente.

De modo geral, considerando o momento de instabilidade econômica, é preferível manter um aluguel a valores não tão atraentes que vender um imóvel com preço abaixo do mercado.

Faça alerta sobre o gerenciamento do aluguel

Muita gente considera a locação de imóvel como um bom caminho para obtenção de renda, pois aparentemente é um negócio bastante cômodo. Todavia, o que muitos proprietários desconsideram é o trabalho que um bom gerenciamento de locação demanda.

Não se trata apenas de fazer um anúncio, encontrar um locatário e por fim esperar os pagamentos todo dia 5, longe disso. Em muitos casos é importante ter um bom tino para gestão de processos e bastante jogo de cintura.

Isso porque além de encontrar um bom inquilino, o que por si só já inclui análise de crédito e de outros fatores, também é preciso ter em mente que imprevistos acontecem.

Na prática quer dizer que por mais que o locatário seja de boa índole, eventualmente o proprietário terá de lidar com situações impensadas. As opções vão desde atrasos eventuais no pagamento até necessidades de reparos que não estavam previstos.

Uma alternativa nesse caso, é recorrer aos serviços de uma imobiliária, que pode gerenciar todo esse processo.

Considere as despesas de locação

A locação de um imóvel também pode gerar despesas extras ao proprietário. Além das já mencionadas manutenções que podem ser de responsabilidade do locador, há também os casos de reformas e taxas extraordinárias.

Isso sem contar questões como IPTU e taxa de condomínio, que embora possam ser redirecionados ao locatário em alguns casos, muitas vezes cabe ao proprietário do imóvel.

Não obstante, tem ainda o caso do contrato de aluguel. Na maioria das vezes ele é feito por no mínimo 24 meses, o que significa que nesse período o proprietário não poderá vender o imóvel sem que isso gere despesa de quebra de contrato.

Prepare a orientação com informações e dados concretos

Depois de consideradas as possibilidades, é hora de se preparar para orientar o proprietário sobre vender ou alugar um imóvel.

Isso porque não basta que o profissional saiba os motivos pelos quais uma ou outra opção é a melhor, é preciso que saiba transmitir isso de maneira convincente ao dono do imóvel.

Para isso, portanto, é fundamental reunir dados e informações concretas, incluindo indicadores e projeções de mercado. O objetivo é facilitar ao máximo a tomada de decisão do proprietário.

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